Налоговый вычет при покупке квартиры: как вернуть до 260 000 ₽ в 2026 году
Купив жильё, вы можете вернуть 13% от его стоимости, но не больше 260 000 ₽ на человека. Рассказываем, кто имеет право на вычет, как его получить быстрее всего и почему супругам выгодно оформлять его вдвоём.
Имущественный налоговый вычет — это возврат налога на доходы (НДФЛ), который вы уже заплатили государству. Купили квартиру — получаете назад часть удержанного с зарплаты налога. Это не льгота «для бедных» и не разовая акция: правом пользуется каждый, кто работает официально и купил жильё.
Вычетов при покупке жилья два: за саму покупку (о нём эта статья) и за проценты по ипотеке (о нём — отдельная статья). Их можно получать одновременно.
Сколько можно вернуть
Максимальная стоимость жилья, с которой считается вычет, — 2 млн ₽ на одного человека. Вернуть можно 13% от этой суммы, то есть до 260 000 ₽.
- Квартира стоит 1,5 млн ₽ → вернёте 195 000 ₽, а остаток лимита (500 тыс. ₽) можно использовать при следующей покупке.
- Квартира стоит 7 млн ₽ → вернёте 260 000 ₽ — больше лимит не позволяет.
Вернуть можно не больше, чем вы заплатили НДФЛ. Если в год вы платите 60 000 ₽ налога, за год вернут 60 000 ₽, а остаток перенесётся на следующие годы — пока не получите всю сумму.
Вычет можно получить и по ставке 15%: если ваш доход больше 2,4 млн ₽ в год, часть налога удерживается по повышенной ставке, и возврат считается с учётом этого. Но лимит базы — всё равно 2 млн ₽.
Кто имеет право на вычет
- налоговые резиденты РФ (живут в России больше 183 дней в году);
- получающие доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13–15%: зарплата, сдача квартиры в аренду, продажа имущества;
- купившие жильё на свои или кредитные деньги — квартиру, дом, комнату, долю, участок под ИЖС.
Право на вычет есть и у работающих пенсионеров, а неработающие пенсионеры могут перенести вычет на три года, предшествующих покупке.
Кто не получит вычет
- ИП на упрощёнке и самозанятые — у них нет дохода по ставке 13%;
- если жильё куплено у близкого родственника (супруг, родители, дети, братья и сёстры);
- на часть стоимости, оплаченную материнским капиталом, субсидиями и выплатами (например, 450 000 ₽ многодетным) или работодателем.
Супругам — каждому по 260 000 ₽
Жильё, купленное в браке, считается совместной собственностью — даже если оформлено на одного супруга. Поэтому вычет может получить каждый из супругов в пределах своих 2 млн ₽. При покупке квартиры за 4 млн ₽ и больше семья вернёт до 520 000 ₽. Супруги могут сами распределить расходы, например 2 млн ₽ на мужа и 2 млн ₽ на жену, — это делается заявлением о распределении.
Когда появляется право на вычет
- Готовое жильё (вторичка, сданный дом) — с года регистрации права собственности.
- Новостройка по ДДУ — с года подписания акта приёма-передачи. Пока дом строится, вычет не получить.
- Дом — с года регистрации права собственности на дом (по расходам на участок — тоже с этого момента).
Срока давности для заявления права нет: можно оформить вычет и через 10 лет после покупки. Но вернуть налог по декларации можно только за последние три года.
Способ 1. Упрощённый — через личный кабинет налогоплательщика
С 2022 года работает упрощённый порядок: если сделка прошла через банк, который обменивается данными с ФНС (почти все крупные банки), декларацию 3-НДФЛ заполнять не нужно.
- Банк сам передаёт сведения о покупке и платежах в налоговую.
- В начале следующего года в личном кабинете на сайте nalog.gov.ru появляется предзаполненное заявление на вычет.
- Вы проверяете данные, указываете реквизиты счёта и подписываете заявление.
- Проверка — до 30 дней, перевод денег — ещё до 15 дней.
Способ 2. Классический — через декларацию 3-НДФЛ
Подходит, если банк не передал данные или вы покупали жильё без кредита.
- Возьмите у работодателя справку о доходах (или найдите её в личном кабинете ФНС — она там появляется сама).
- Заполните 3-НДФЛ в личном кабинете — программа подставит доходы автоматически.
- Приложите документы: договор купли-продажи или ДДУ с актом приёма-передачи, выписку из ЕГРН, платёжные документы, для супругов — свидетельство о браке и заявление о распределении.
- Камеральная проверка длится до 3 месяцев, деньги приходят в течение месяца после неё.
Способ 3. Через работодателя — без ожидания до конца года
Можно не ждать окончания года, а получать вычет каждый месяц: работодатель просто перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты. Для этого в личном кабинете ФНС подайте заявление на подтверждение права на вычет у работодателя. Через 30 дней налоговая пришлёт уведомление работодателю, и с ближайшей зарплаты вы будете получать на 13% больше.
Типичные ошибки
- Подавать на вычет за новостройку до акта приёма-передачи. ФНС откажет — права ещё нет.
- Не учитывать маткапитал. Стоимость жилья для вычета уменьшается на сумму маткапитала и господдержки.
- Забывать про второго супруга. Если квартира стоит больше 2 млн ₽, вычет на второго супруга — это ещё до 260 000 ₽.
- Не заявлять расходы на отделку. Если в ДДУ указано, что квартира продаётся без отделки, расходы на материалы и работы тоже входят в лимит 2 млн ₽.
Посчитать сумму к возврату с учётом вашей зарплаты и стоимости квартиры можно в калькуляторе налогового вычета.
Частые вопросы
Можно ли получить вычет второй раз?
Вычет за покупку даётся один раз в жизни, но лимит 2 млн ₽ можно «добрать» по следующим покупкам, если по первой квартире он использован не полностью (для сделок с 2014 года). Вычет по процентам дают только по одному объекту.
За какие годы можно вернуть налог?
За год получения права на вычет и последующие годы, но не больше чем за три последних года при подаче декларации. Пенсионеры могут перенести вычет на три года до покупки.
Сколько ждать денег?
В упрощённом порядке — до 30 дней проверка и до 15 дней перевод. По декларации 3-НДФЛ — до 3 месяцев проверка и до месяца на перевод.
Дадут ли вычет, если квартира куплена в ипотеку?
Да. Вычет считается от всей стоимости жилья, включая кредитные деньги. Дополнительно можно вернуть 13% с уплаченных процентов по ипотеке — до 390 000 ₽.
Новости ипотеки Ростова — в Telegram
Изменения ставок, новые программы и разборы — коротко, 1–2 поста в день.
