Досрочное погашение ипотеки: что выгоднее — уменьшать срок или платёж

Досрочно погасить ипотеку — полностью или частично — можно в любой момент, без штрафов и комиссий: это право заёмщика закреплено законом. Банк может лишь попросить предупредить его заранее — обычно не позднее чем за 30 дней, а по условиям многих договоров достаточно заявления в день платежа через приложение.

Главный вопрос при частичном погашении — что делать с остатком: сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платёж.

Почему в начале срока досрочка особенно выгодна

Почти все ипотеки в России выдаются с аннуитетным платежом: сумма каждый месяц одинаковая, но в первые годы большая её часть — проценты. При кредите 5 млн ₽ под 18% на 30 лет в первом платеже около 75 000 ₽ процентов и лишь примерно 350 ₽ идёт на основной долг. Любая сумма сверх графика полностью уменьшает тело долга — и на неё больше не начисляются проценты все оставшиеся годы.

Считаем на примере

Кредит 5 млн ₽ на 30 лет под 18%. Платёж — около 75 350 ₽. Через год заёмщик вносит досрочно 500 000 ₽.

Вариант	Новый платёж	Новый срок	Экономия на процентах
Уменьшить платёж	≈ 67 800 ₽	29 лет	≈ 2,1 млн ₽
Сократить срок	≈ 75 350 ₽	≈ 13,6 года вместо 30	≈ 14,3 млн ₽

Разница огромная. При высокой ставке даже одно погашение на 10% долга в начале срока может сократить кредит более чем вдвое. Но обратите внимание: при сокращении срока платёж остаётся прежним, и «подушки» в бюджете не прибавляется.

Цифры приблизительные: точный график зависит от дат платежей и правил вашего банка. Свой вариант посчитайте в калькуляторе досрочного погашения.

Когда лучше уменьшать платёж

• Платёж съедает больше 40–50% дохода. Финансовая устойчивость важнее экономии: если доход упадёт, меньший платёж спасёт от просрочек.
• Скоро декрет, переезд или смена работы. Меньше обязательный платёж — больше свободы.
• Стратегия «уменьшить платёж и платить по-старому». Вы уменьшаете платёж, но продолжаете вносить прежнюю сумму, а разницу каждый месяц направляете в досрочку. По эффекту это близко к сокращению срока, но в трудный месяц можно заплатить только обязательный минимум.

Когда лучше сокращать срок

• Платёж комфортный, есть резерв на 3–6 месяцев расходов.
• Ставка высокая — 15% и выше. Каждый досрочный рубль «приносит» вам доходность, равную ставке кредита, без налогов и риска.
• Хотите закрыть кредит до пенсии или до совершеннолетия детей.

Когда досрочно гасить невыгодно

• Льготная ипотека под 2–6%. Если ставка по вкладу выше ставки кредита, деньги выгоднее держать на депозите: проценты по вкладу превышают экономию на ипотеке. При ключевой ставке 14% вклады дают заметно больше, чем стоит семейная ипотека под 6%.
• Нет подушки безопасности. Отданные банку деньги назад не вернуть, а внезапные расходы придётся закрывать дорогим потребкредитом.
• Вы ещё не получили вычет по процентам. Досрочка уменьшает сумму процентов, а значит, и вычет до 390 000 ₽. Это не повод не гасить, но учитывайте при расчёте.

Как правильно внести досрочный платёж

1. Подайте заявление в приложении банка или в отделении: укажите сумму, дату и вариант — срок или платёж. Если в договоре не сказано иное, выбор обычно остаётся за заёмщиком.
2. Убедитесь, что на счёте достаточно денег на дату списания — включая очередной плановый платёж.
3. После списания скачайте новый график платежей и проверьте, что изменился нужный параметр.
4. Сообщите страховой компании: страховка жизни и имущества считается от остатка долга, и при следующем продлении взнос уменьшится. При полном досрочном погашении можно вернуть часть премии за неиспользованный период.

Досрочка материнским капиталом и выплатами

Материнский капитал, 450 000 ₽ многодетным и региональные выплаты при рождении ребёнка тоже направляются на досрочное погашение. Обычно банк по умолчанию уменьшает платёж, но вы можете попросить сократить срок. После погашения кредита, оплаченного маткапиталом, не забудьте выделить доли детям.