Налог при продаже квартиры в 2026 году: когда платить, сколько и как уменьшить

Продажа квартиры — это доход, и с него по общему правилу платится НДФЛ. Но закон освобождает от налога тех, кто владел жильём достаточно долго, и позволяет уменьшить налог тем, кто продаёт раньше. Главное — правильно посчитать срок и выбрать вычет.

Минимальный срок владения: 3 или 5 лет

Если вы владели квартирой не меньше минимального срока, налога и декларации нет вовсе.

Срок 3 года — если квартира:

• получена по наследству;
• получена в дар от члена семьи или близкого родственника (супруга, родителей, детей, внуков, бабушек и дедушек, братьев и сестёр);
• приватизирована;
• получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• является единственным жильём продавца (и супруга) на дату продажи. Квартиру, купленную в течение 90 дней до продажи, при этом не учитывают.

Отдельная льгота — для семей с двумя и более детьми до 18 лет (до 24 лет, если учатся очно): при соблюдении условий (в том числе покупка нового жилья большей площади или кадастровой стоимости в тот же год или до 30 апреля следующего) налог не платится независимо от срока владения.

Срок 5 лет — во всех остальных случаях

Например, если квартира куплена за деньги и у продавца есть другое жильё.

С какого момента считать срок

• купленная квартира — с даты регистрации права собственности (по выписке ЕГРН);
• новостройка по ДДУ — с даты полной оплаты по договору;
• наследство — с даты смерти наследодателя;
• квартира, полученная за паи в ЖСК, — с даты полной выплаты пая.

Если срок не вышел: ставка и сумма налога

С 2025 года доход от продажи облагается по прогрессивной шкале: 13% — с суммы до 2,4 млн ₽ за год, 15% — с превышения. Но платится налог не со всей цены, а с цены за вычетом одного из вычетов:

• 1 млн ₽ — имущественный вычет, подходит для подаренных и унаследованных квартир;
• расходы на покупку — сумма, которую вы заплатили за квартиру, подтверждённая документами. Сюда же входят проценты по ипотеке, если они не были заявлены в вычет.

Правило 70% кадастровой стоимости

Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог считается от 70% кадастровой. Так государство защищается от занижения цен. Кадастровую стоимость можно узнать бесплатно в выписке ЕГРН.

Примеры

Ситуация	Расчёт	Налог
Купили за 4 млн ₽, через 2 года продали за 4,6 млн ₽	(4,6 − 4,0) × 13%	78 000 ₽
Получили в дар, продали через год за 3,5 млн ₽	(3,5 − 1,0) × 13% = 2,4 млн × 13% + 0,1 млн × 15%	327 000 ₽
Купили за 5 млн ₽, продали за 4,8 млн ₽ (убыток)	доход меньше расходов	0 ₽, но декларацию подать нужно
Единственное жильё, владели 3,5 года	срок 3 года соблюдён	0 ₽, декларация не нужна

Сроки и как заплатить

1. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей. Удобнее всего — в личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru.
2. Приложите договор продажи и, если используете расходы, — договор покупки и платёжные документы, справку банка об уплаченных процентах.
3. Заплатите налог до 15 июля.

Если по расчёту налог нулевой из-за вычета 1 млн ₽ или расходов, ФНС с 2021 года часто сама рассчитывает налог по данным Росреестра — но подать декларацию всё равно правильно, чтобы налоговая учла ваши расходы и не начислила налог от всей цены.

Как законно уменьшить налог

• Подождите до окончания минимального срока, если это возможно, — иногда речь идёт о нескольких месяцах.
• Заявите все расходы: цену покупки, проценты по ипотеке (если не получали по ним вычет), расходы на отделку для новостройки без отделки.
• Зачтите вычет за новую покупку. Если в том же году вы покупаете другое жильё, имущественный вычет до 2 млн ₽ можно заявить в той же декларации — он уменьшит налог с продажи.
• Проверьте льготу для семей с детьми — она освобождает от налога полностью.

Если вы продаёте квартиру в ипотеке, порядок налогообложения тот же. Как пройти саму сделку — в статье «Как продать квартиру в ипотеке».