Как проверить квартиру перед покупкой на вторичке: чек-лист из 12 пунктов

Самые неприятные истории со вторичкой — когда через год после покупки появляется наследник, о котором никто не знал, или бывшая жена продавца оспаривает сделку. Большинство таких рисков видно заранее. Вот что проверить.

Документы на квартиру

1. Выписка из ЕГРН

Закажите выписку сами — на Госуслугах, сайте Росреестра или в МФЦ. Из неё вы узнаете:

• кто собственник (сравните с паспортом продавца);
• есть ли обременения: ипотека, арест, запрет на регистрацию;
• кадастровую стоимость и площадь.

2. История перехода прав

Выписка о переходе прав покажет всех собственников за последние годы. Тревожные признаки: квартира перепродавалась несколько раз за 1–3 года, предыдущая сделка была недавно и по цене сильно ниже рынка.

3. Документ-основание

На каком основании продавец стал собственником:

• купля-продажа — наименее рискованный вариант;
• наследство — проверьте, не прошло ли менее 3 лет (срок, в течение которого могут объявиться другие наследники), были ли наследники по закону, кроме продавца;
• дарение — уточните, кто даритель, и нет ли у него родственников, которые могут оспорить дарение;
• приватизация — проверьте, не отказывался ли кто-то от приватизации: такие люди сохраняют право пожизненно жить в квартире.

Продавец

4. Паспорт и дееспособность

Проверьте действительность паспорта на сайте МВД. Если продавец пожилой или есть сомнения, попросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — недееспособность продавца позволяет оспорить сделку.

5. Согласие супруга

Если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу, даже если собственник один. Если брак расторгнут, но имущество не разделено, — согласие бывшего супруга или соглашение о разделе.

6. Банкротство продавца

Проверьте продавца на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Сделки за 3 года до банкротства управляющий может оспорить, особенно если цена была ниже рынка.

7. Долги и суды

Посмотрите базу исполнительных производств ФССП и сайты судов (Ростовский областной суд, районные суды). Крупные долги — риск ареста квартиры до регистрации.

Квартира и жильцы

8. Кто прописан

Запросите выписку о зарегистрированных лицах. Все должны выписаться до сделки — пропишите это в договоре со штрафом за просрочку. Особое внимание: несовершеннолетние, люди в местах лишения свободы, на военной службе, — их выписать сложнее.

9. Маткапитал и доли детей

Если квартира покупалась с материнским капиталом, дети должны получить доли. Если доли не выделены — сделку могут оспорить. Если выделены — нужно разрешение органов опеки на продажу.

10. Перепланировка

Сверьте планировку с поэтажным планом из техпаспорта. Незаконная перепланировка — повод для отказа банка, а штраф и обязанность всё вернуть перейдут к вам.

11. Долги за ЖКХ и капремонт

Попросите справки об отсутствии задолженности. Долги по капремонту переходят к новому собственнику вместе с квартирой.

12. Состояние дома

Проверьте дом на сайте ГИС ЖКХ или «Реформа ЖКХ»: год постройки, износ, не признан ли аварийным, планы капремонта. Поговорите с соседями — они расскажут больше любого риелтора.

Как обезопасить сделку

• Расчёты только через аккредитив или сервис безопасных расчётов: продавец получает деньги после регистрации права за вами.
• Полная цена в договоре. Если сделку признают недействительной, вернуть можно только сумму, указанную в договоре.
• Титульное страхование — защищает от потери права собственности в течение нескольких лет. Особенно полезно, если квартира получена по наследству или часто продавалась. Подробнее — в статье о страховании ипотеки.
• Юрист — если в истории квартиры есть наследство, дети, недавние сделки или продавец по доверенности.

Если вы покупаете в ипотеку, полный список документов для банка — в статье «Документы для ипотеки», а порядок сделки — в статье об ипотеке на вторичку.